Квартирный вопрос: прогноз цен на недвижимость

Для того, чтобы российской семье накопить на покупку собственной квартиры, необходимо откладывать в среднем в течении 6 лет. Это с учётом бюджета семьи в сто тысяч, при условии того, что отложено будет около половины доходов. Однако средний уровень зарплат в регионах ниже, да и копить удается немногим. Поэтому квартирный вопрос остается основным во многих семьях. Мы изучили мнения экспертов и расскажем, каков на их взгляд прогноз цен на недвижимость на ближайшие несколько лет.

Как формируется цена

Ключевыми факторами при формировании цены на квартиру, как и на любой товар, являются уровень спроса, объём предложения и себестоимость. На каждом из них отражается общая экономическая ситуация в России на текущий момент.

На спрос влияет демографическая статистика и платёжеспособность. Согласно анализу Росстата, в 2018 году наметилась тенденция увеличения естественной убыли населения: рождаемость падает, а смертность растёт. Следовательно, жилья освобождается больше, а требуется меньше.

Экономические факторы, влияющие на платёжеспособность людей, усиливают тенденцию снижения спроса. Повышение НДС ведёт к росту цен и скачку инфляции, уровень реальных доходов продолжает снижаться. Люди с большим опасением смотрят в будущее и не готовы к крупным покупкам.

Повышает уровень потребительского спроса на жильё доступность ипотеки. Благодаря планомерному снижению инфляции и ключевой ставки ипотечный процент постепенно снижался последние несколько лет. Привлекательные условия дали возможность части людей решить квартирный вопрос с помощью заёмных средств.

С точки зрения предложения рынок скорее переполнен. В 2018 году увеличились объёмы строительства — в среднем от 2 до 6 %. Поэтому сейчас количество выставленных на продажу квартир в новостройках превышает спрос.

Цены на жилье в новостройках

Проблема недостроев и дольщиков, потерявших денежные средства в таких проектах, достигла критических масштабов. По итогу первого квартала 2018 года в России насчитывалось более тысячи таких домов. При этом люди, вступившие в долевое участие в их постройку, потеряли около 3,5 триллионов рублей.

Это вынудило правительство принять поправки в закон «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ. Согласно изменениям, девелоперов обязали вести все дела только с привлечением банка, при этом средства дольщиков не передаются застройщику, а хранятся на счёте до сдачи дома. Деньги на строительство выделяются в виде займов от банка, ставка по ним ограничена и контролируется. Долевые сделки теперь должны проводиться с использованием эскроу-счетов.

Счёт эскроу позволяет защитить физическое лицо от рисков потери денег. Он предназначен для накапливания вносимых долей и хранении их на балансе банка, а не застройщика. Списание средств с такого счёта станет возможным только после завершения строительства жилья.

Эти поправки, по предположениям экспертов, приведут к двум последствиям: вытеснению части застройщиков с рынка и усложнению процедуры оформления долёвок. Всё это может привести к снижению предложения жилья на рынке. В какой-то момент результатом станет появление неудовлетворённого спроса и, как следствие, повышение цены.

До конца июня 2019 года законом установлен подготовительный период, а пока используется старый механизм привлечения денег в строительство от населения. Поэтому на текущий момент изменения на рынок практически не влияют, скорее ожидание их внедрения. К тому же большинство застройщиков подготовилось: заранее получены разрешения на строительство 17,7 миллионов квадратных метров жилья. Их можно строить и продавать по старым правилам.

Стоимость новых квадратных метров в Москве и Санкт-Петербурге

Цены на жилье в Москве неоправданно высоки. Существует общемировой критерий оценки доступности жилья: для этого сравнивается цена квадратного метра и среднемесячный доход населения. С точки зрения этого показателя житель столицы за месяц зарабатывает в среднем на 0,5 метра жилья: доход москвича составляет 80 тысяч рублей, при цене квадратного метра в 160 тысяч. Цифра немного выросла по сравнению с 2016 годом (0,37 квадрата), однако квартиры в Москве до сих пор остаются существенно переоценены.

В таблице приведены примеры цен на самые недорогие варианты жилья в топ-5 девелоперов Москвы и Подмосковья. Не сложно заметить, что чем проект дальше за МКАДом, тем жильё в нём доступнее.

Ситуация в северной столице чуть лучше — 0,6 метров жилья. Средний доход жителя Санкт-Петербурга составляет примерно 60 тысяч рублей, а цена квадратного метра в новостройке при этом находится в районе 100 тысяч. При этом новостройки чаще имеют более низкую цену квадрата, чем вторичное жильё. Связано это с удалённостью от центра, метро и транспортных развязок.

В таблице приведены минимальные цены на жильё. В Санкт-Петербурге, как и в столице, важно расстояние объекта до станции метро. При этом заоблачных цен на квадраты нет — больше 130 просят за жильё бизнес-класса и выше.

И в Москву, и в Санкт-Петербург продолжают стекаться новые жители. Связано это с ростом уровня безработицы в регионах. Это не ведёт к увеличению объёмов приобретения жилья напрямую — приезжие предпочитают жить в арендованных квартирах. Однако, повышение спроса на аренду повышает интерес приобретения недвижимости в качестве инвестиции и способа получения пассивного дохода. Инвесторы приобретают малометражные варианты в новостройках для последующей сдачи в аренду приезжим.

Стоимость новых квадратных метров в регионах

Цены на недвижимость в региональных новостройках значительно ниже. Максимально высоки они в крупных городах. Например, во Владивостоке и Сочи цена квадратного метра жилья не намного ниже питерской и находится на уровне 90 тысяч рублей. Екатеринбург и Нижний Новгород держат планку около 70 тысяч. В Челябинске и Тольятти один квадрат в среднем обойдется в 40 тысяч.

В районных центрах средний уровень доходов выше, чем в городах области. Однако в сравнении со столицей он ниже в разы: около 30-40 тысяч в месяц. При этом, как и в целом по стране, роста дохода практически нет. Однако цены на жильё в новостройках, по оценкам экспертов, будут расти как минимум на фоне повышения цен на строительные материалы.

В среднем в 2019 году ожидается рост цен на квартиры в новостройках от 2 до 15 процентов.

Ситуация на рынке вторичного жилья

На стоимость вторички не повлияет рост НДС и цен на материалы — жильё уже готово. При оценке динамики стоимости квартиры в данном сегменте аналитики отталкиваются от исторического поведения цены квадратного метра за последние годы, с корректировкой на общую текущую ситуацию на рынке.

Динамика изменения стоимости

В целом по стране спрос на вторичку растёт вместе со спросом на жильё. Разница лишь в темпах роста. На вторичный рынок смотрят чаще люди более старшего возраста. Цены на такое жильё в регионах часто ниже, чем на новостройки. К тому же полностью отсутствуют риски недостроя. Перепродажа квартир обычно проводится без привлечения заёмных средств.

В столице и Санкт-Петербурге рынок вторичного жилья ведет себя гораздо спокойнее. После небольшого всплеска 2016-2017 годах цены падали, сейчас скорее стагнируют. Отчасти это связано с реновацией, а также с более благоприятной демографической атмосферой в этих городах.

Прогноз на 2019 год

Аналитик издания «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко придерживается мнения, что рынок жилья в России функционирует циклично. Длится такой круг 33,3 года. Сейчас проходит 4 его период: падение и стагнация. В соответствии с данным циклом, вплоть до 2024 года включительно, цены на жильё будут если не активно падать, то как минимум и не расти. Причём, по мнению Репченко, наиболее характерно это для вторичного рынка.

Если анализировать ситуацию, такая динамика действительно прослеживается. Особенно ярко она видна в Москве и Санкт-Петербурге. Однако и во многих регионах рост цен на вторичку замедлился, а где-то и вовсе прекратился. В некоторых областях наблюдается стагнация и падение цен.

Согласно прогнозу Минэкономразвития, в 2019 году падение рынка недвижимости может достигнуть 10 %. Этот прогноз считается одним из самых негативных. В дальнейшем такие цены зафиксируются ещё на 2-3 года. Однако эта оценка касается только стоимости столичных метров.

Ипотека

В 2018 году ипотечный рынок показывал ощутимый рост. Около 60 % жилья на текущий момент приобретается благодаря заёмным средствам. Согласно данным ЦБ РФ, за прошедший год по всей стране было оформлено почти полтора миллиона жилищных сделок с использованием ипотеки. Общая сумма денег, которые были предоставлены различными банками на покупку жилья, составила чуть больше 3 трлн рублей. Задолженность россиян по кредитам, выданным на покупку квартиры, превысила 6 трлн рублей.

В основе такого роста лежит снижение ипотечных ставок. Если посмотреть изменение средневзвешенной ставки за последние несколько лет, очевидно её падение.

После роста в 2015 году ставка снизилась до 10 %. Однако, это средневзвешенный показатель. Некоторые банки предлагали ставки 6-7 % для проверенных клиентов, способных внести весомый первоначальный взнос. Также под 7-8 % можно было оформить ипотеку в некоторых новостройках, которые по совместной с банком программе предлагали специальные условия. Ставки на вторичное жилье были выше — от 9 %. Но даже такие цифры являются самыми низкими за последние 10 лет.

На текущий момент наблюдается изменение в худшую сторону, хотя пока оно не бросается в глаза. Экономическая ситуация в стране вынудила ЦБ повысить ключевую ставку в декабре 2018 года. На мартовском заседании ее было принято пока сохранить на уровне 7,75 %. И банки один за другим объявили о вынужденном повышении ипотечных процентов.

Уже в начале года 6-7 % предлагают только по ипотеке с господдержкой. Средние ставки на приобретение квартиры в новостройке составляют 8,5-9 %. А для покупки на вторичном рынке заёмные средства придется брать под 9,8 % и выше.

Инфляционный всплеск и возможность введения новых санкций пока не дают возможности к снижению ключевой ставки. Банки отмечают, что сейчас ипотечные кредиты для них находятся на границе рентабельности. Поэтому эксперты ожидают продолжение роста процентных ставок по кредитам на жильё.

Стоит ли покупать жильё в 2019 году

Решение нужно принимать, опираясь на ряд факторов. Основной из них — способ приобретения жилищных прав. Если для покупки необходимо оформлять ипотеку, откладывать её не стоит. Сбербанк и ряд других банков уже официально озвучили информацию о повышении ипотечного процента. По ожиданиям экспертов ставки будут расти. С учётом того, что такие кредиты оформляются на длительный срок, низкий процент позволит значительно сэкономить на переплате.

Если же денежные средства есть и прибегать к помощи банков не требуется, стоит подумать о целесообразности покупки. В такой ситуации мнения экспертов расходятся.

С одной стороны, присутствуют все экономические предпосылки роста стоимости квадратного метра: повышение НДС, увеличение взносов в компенсационный фонд, высокие ставки проектного финансирования. Коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов ожидает на фоне этого рост цен на квадрат вплоть до 15 %. По его мнению, наибольшее повышение будет отмечено в востребованных локациях.

С другой стороны, не стоит забывать, что о вводе изменений в законодательство о долевом строительстве было известно заранее и девелоперы воспользовались этим временем на подготовку. Застройщикам нужно строить и продавать, а повышение цен снизит темпы реализации. Алексей Болдин, руководитель «Лидер-инвест», замечает, что запаса заранее одобренных проектов хватит при текущих темпах продаж ещё на 7 лет. Поэтому пока о скачке цен говорить не приходится.

Покупка жилья — серьёзное решение. Большая часть населения может позволить себе обзавестись собственной квартирой только с помощью ипотеки. Однако это длительный проект: средний срок по нему составляет 10 лет. Если с низкими процентными ставками по жилищным кредитам люди ещё готовы вступить в такие обязательства, то при росте процентов на фоне отсутствия повышения доходов и напряженной геополитической обстановки на такой серьёзный шаг решаться будут меньше граждан. Поправки в 214-ФЗ и рост НДС нельзя списывать со счетов — эти факторы логично могут привести к росту цен. С учётом противоречивости данных аналитики в вопросе изменения стоимости квадратного метра занимают сдержанную позицию: делать чёткие прогнозы о том, вырастут ли цены на жилье в текущей ситуации, довольно сложно.